1.- El 20 de noviembre de 2019 la Cámara  de Diputados de la Nación aprobó, con modificaciones,  por 191 votos afirmativos y 24 abstenciones, el Proyecto que modifica las normas sobre los contratos de locación que   pasó al Senado de la Nación donde seguramente será sancionado.

Enunciaremos brevemente las principales reformas:

Se introducen la constitución del domicilio electrónico en los contratos, en el cual serán  válidas y vinculantes las normas que se cursen a ese domicilio (art. 75, CCyCN). Sin duda una reforma muy positiva teniendo en consideración los avances de los sistemas informáticos.

Respecto al depósito de garantía de los contratos de locación con destino habitacional,  se establece  que no podrá ser mayor a un mes de alquiler y al momento de la restitución del inmueble; la devolución deberá ser igual al monto del último mes de alquiler. Se prohíbe el cobro  de suma alguna por “valor llave” o equivalentes y la firma de pagarés  o cualquier otro documento  que no forme parte del contrato original (art. 1196, CCyCN).

En caso que el contrato de locación haya sido celebrado con la intermediación de un martillero o un corredor inmobiliario, el pago de comisiones y honorarios serán soportados por el locador;  también son a cargo de éste los gastos ocasionados por publicidad, certificación de firmas o cualquier otro realizado para perfeccionar el contrato. Se estable el monto máximo de las comisiones y honorarios (art.1196 bis CCyCN)

El plazo mínimo del contrato  de locación de inmuebles  destinados a vivienda se extiende a tres años  (art. 11998 CCyCN).

Se prevé que el locatario pueda realizar las reparaciones a cargo del locador,  que correspondan por el deterioro de la cosa  (art. 1201, CCyCN) y los gastos realizados  pueden ser compensados  de pleno derecho  con los cánones locativos (art. 1204 bis. CCyCN)

El locatario debe abonar sólo las expensas ordinarias  y las cargas y contribuciones que se que se originen en el destino que dé a la cosa locada (art. 1209, CCyCN). De esa manera las tasas municipales y de la Ciudad de Buenos Aires (ABL) deberán ser abonadas por el locador, contra o que actualmente es habitual en los contratos de alquiler.

En el Proyecto se modifican algunas disposiciones referidas a la resolución anticipada por parte del locatario (art. 1221 CCyCN) y la carga de las partes antes de la finalización del contrato,  de intentar un acuerdo para su renovación (art. 1221 bis. CCyCN)

Se agrega  en el artículo 1222 del CCyCN la obligación del locador de recibir la tenencia de la cosa locada, sin perjuicio de la reserva por obligaciones pendientes a cargo del locatario; en caso de negativa, éste puede consignar judicialmente las llaves y los gastos que se ocasionen serán a cargo del locador

Además el Proyecto prevé   varias normas  bajo el e rubro: “Disposiciones complementarias”.

Allí  se incluye una muy buena medida como es  la que dispone  que los contratos de locaciones, cualquiera sea su destino,  estarán exceptuados de lo dispuesto  en los artículos  7º y 10º  de la ley 23928 (que prohíbe las indexaciones).  

En los contratos  de locación  de inmuebles destinados al uso habitacional, el precio del alquiler  debe fijarse por períodos mensuales  y se prevé un sistema especial de actualización anual, según  un índice especial.

 La actualización es anual en vez de semestral como lo preveía el Proyecto originario; con una inflación mensual de casi el 4%  parece más razonable la indexación semestral.

Se  reglamenta las garantías para el cumplimiento de los  contratos de locaciones  habitacionales.  Dice  que el propietario debe aceptar,  a oferta del locatario, cualquiera de las siguientes: 1) garantía real; 2)aval bancario; 3) seguro de caución; 4) garantía personal del locatario   o fiador, que se documentará  con recibo de sueldo, certificado de ingresos , o cualquier otro medio fehaciente; garantía de fianza. La presente enumeración no tiene carácter taxativo

Se expresa que el locador no podrá requerir  una garantía que supere cinco veces el valor mensual  de la locación, salvo el caso de la garantía personal  que se eleva a diez meses el monto de la locación..

El contrato implica un cuerdo de voluntades y no se alcanza a comprender como funcionará en la práctica esta exigencia al locador,  que podrá negarse a dar la cosa en locación.

También se aprobó la exigencia de registrar  los contratos de locación en la AFIP. Sólo  los contratos de locación registrados será oponibles a terceros, contarán con fecha cierta y podrán ser utilizados como instrumentos válidos  para el inicio de acciones judiciales.

Finalmente se dispone que el Poder Ejecutivo Nacional, a través de la Secretaría de la Vivienda  debe disponer las medidas  necesarias  a los efectos  de apoyar a quiñes  tengan dificultades  para cumplir con los requisitos  de la garantía , depósito y demás  gastos necesarios  para obtener  una vivienda en alquiler , siempre que el  destino de la locación  sea el de vivienda familiar única., pudiendo disponer, entre otra, s   la creación de un seguro  obligatorio que cubras  la falta de pago  de alquileres  y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble

2.- La experiencia en el país de la excesiva  regulación de los contratos de locación no fueron exitosas; considero que el legislador  debe ser muy cuidadoso a fin de que no se reduzca la oferta de bienes destinados a locación. Según apreciaciones de martilleros y corredores, la sola difusión del tratamiento del Proyecto ya ha producido ese efecto no deseado. Sería importante incentivar a los inversores y propietarios a aumentar  la oferta de inmobles para alquilar, con medidas que alienten la construcción de edificios con ese destino,  sea disminuyendo la carga impositiva u otros beneficios, y lo mismo para los propietarios de casas y departamentos construidos.

En fin, esperemos que cuando se sancione la ley no se termine perjudicando a quienes se pretende beneficiar