Por Enrique M. Falcón

Contrariamente a lo que en general se sostiene en el sentido de que los precios de la locación de los contratos de locación de inmuebles, los mismos pueden ser actualizados por diversas vías al igual que cualquier otro contrato de tracto sucesivo, pues la ley 23.928 ley no está vigente. Además:

1º) Al principio la prohibición de indexar los contratos conforme con el art. 7º de la ley de Convertibilidad del Austral nº 23.928 se debió a que se establecía una paridad entre el peso y el dólar y consecuentemente no era necesaria ninguna actualización, sino sólo cobrar los intereses que pudieran surgir de las obligaciones, entendiendo que con esa medida la inflación había desaparecido. La norma citada disponía: “El deudor de una obligación de dar una suma determinada de Australes, cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá la actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con posterioridad al 1º del mes de abril de 1991, en que entra en vigencia la convertibilidad del Austral. Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo dispuesto”.

2º) Luego de un tiempo y de distintos avatares económicos  ya conocidos, la ley 25.561 del 6 de enero del 2002, derogó parte de la ley mencionada y mantuvo el criterio de no indexación, en función de que declaró, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 76 de la Constitución Nacional, la emergencia pública en materia social, económica, administrativa, financiera y cambiaria, delegando al Poder Ejecutivo nacional las facultades comprendidas en la presente ley, hasta el 10 de diciembre de 2003, con arreglo a las bases que se especificaron a continuación en el mismo artículo. Asimismo, la ley modificó el artículo 7º  cambiando la expresión “de Australes”, por la “de pesos”, y además eliminó la frase “con posterioridad al 1º del mes de abril de 1991, en que entra en vigencia la convertibilidad del Austral”. Finalmente modificó las última palabras del artículo 7º: “lo dispuesto”, por “lo aquí dispuesto”.

3º) La ley 25.561 fue prorrogada varias veces hasta que la prórroga finalizó el 31 de diciembre de 2017 conforme lo dispuesto por la ley 27.200. A este respecto hay que hacer notar que la ley 27.468 que modificó el artículo 10 de la ley 23.928, sólo agrega el segundo párrafo al artículo 10 en el texto de la ley 25.561, siendo el primero originario de la modificación de esta última ley citada y el segundo una modificación de la ley 27.468, relativa al impuesto a las ganancias en el texto de 1984, y referido a los períodos de vigencia de las leyes 23.928 y 227.468. Veamos esas normas:

ARTICULO 10 (LEY 23.928, primer párrafo modificado por ley 25.561, segundo párrafo agregado por ley 27.468) — Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.

La indicada derogación no comprende a los estados contables, respecto de los cuales continuará siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 62 in fine de la Ley General de Sociedades 19.550 (t.o. 1984) y sus modificatorias.

4º) Paralelamente, desde Agosto de 2015  se encontraba vigente el Código Civil y Comercial que dispone en esta materia:

ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

ARTÍCULO 1133.- Determinación del precio (en el contrato de compraventa). El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

El art. 766 del CCyC no es impedimento para la actualización porque el pago no está relacionado con el tema de la actualización pactada. Habiendo una inflación que ronda permanentemente el 40% o 50% y estando sin vigencia las leyes que impusieron ese criterio, es una burla a la inteligencia negar la existencia de la actualización monetaria ya que se estaría beneficiando a una de las partes del contrato sin fundamento alguno. La admisión de alquileres escalonados admitida por variada jurisprudencia  (v. gr. CNCiv. Sala A; 11/2/2003; 0.013683 || Monte Ararat S.A. vs. Grandes Pinturerías del Centro S.A. y otro s. Ejecutivo  Rubinzal Online; RC J 1485/05). Resulta también un absurdo en tanto impone a las partes adivinar la inflación con perjuicio de alguno de los contratantes, escondiendo la verdadera naturaleza de esa solución, pues si se trata de “precios diferentes por distintos tiempos de locación, y por lo tanto, constituir una excepción a la prohibición de dichas cláusulas”, se está diciendo que hay una desvalorización monetaria en el tiempo.

5º) Consecuentemente, si la ley 23.928 no está vigente porque no hay convertibilidad y la ley modificatoria con fines de emergencia pública tampoco está vigente, pero si es de aplicación el Código Civil y Comercial, la indexación a los contratos se puede aplicar perfectamente con referencia a la evolución de la economía, considerando que el precio es válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo, ya que no podrían fijarlo anticipadamente porque el futuro no está escrito en ninguna parte. La única condición es que el procedimiento para determinarlo sea adecuado y objetivamente determinable por reglas ciertas. En sentido similar la abogada de San Juan, Vanesa Débora Mestre, ya se manifestó en un artículo en el diario de Cuyo, del 4-8-2018, entendiendo que la actualización correspondía con las variables de: – En Indices de Precios: – En un Valor-Mercadería: – En Moneda Extranjera: – El Precio determinado por un Tercero: – En Precio Escalonado (que es el que generalmente se utiliza).